Investissement locatif
Défiscalisation - Patrimoine - Retraite
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Calculer la rentabilité avant d’investir

Il existe traditionnellement trois façons de calculer la rentabilité d'un investissement locatif

Comment ça fonctionne ?

La rentabilité brute souvent utilisée comme argument de vente est calculée par rapport au prix d’acquisition du bien (frais de notaire, frais d'agence et frais de crédit compris) mais ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu. La formule du calcul du taux de rentabilité brute est 100 x (loyer mensuel x 12) divisé par le prix d'acquisition du bien.

La rentabilité nette de frais et charges est elle calculée par rapport au prix d’acquisition mais en tenant compte des frais liés à l’entretien et la gestion du bien immobilier. Ces frais sont notamment la taxe foncière (correspondant environ à 8 % des loyers mensuels), les charges non récupérables auprès des locataires comme les frais de syndic, les travaux d'entretien courants, les frais de gestion et les assurances, et les loyers non perçus entre deux locataires (vacances locatives). La formule du calcul de la rentabilité nette de frais et charges est 100 x (loyer mensuel x 12) – la taxe foncière – les charges non récupérables, - les frais de gestion, divisé par le prix d'acquisition du bien.

La rentabilité nette enfin, est calculée en prenant en compte les recettes après impôts, ainsi que les éventuelles déductions octroyées dans le cadre des dispositifs défiscalisants (LMP, Pinel). La rentabilité nette est le calcul le plus représentatif de la réalité. Sa formule de calcul dépend en grande partie de la situation fiscale de l'investisseur.

 

Attention : Le calcul de rentabilité ne suffit pas à déterminer de l'intérêt ou non d'une opération d'investissement locatif. En effet, d'autres critères peuvent venir influencer l'investisseur comme notamment l'envie ou non de garder le bien à titre de résidence secondaire ou de résidence principale pour la retraite, la plus-value réalisée à l'heure de la revente, etc.

  

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